nov
17
2010

Comment je suis devenue rentiere en 4 ans

Votre avis compte pour moi :

Envie de quitter votre job et de devenir riche en quelques années ? Ou plus modestement de conquérir votre indépendance financière progressivement et de vous constituer un patrimoine immobilier conséquent et bien plus rentable que la moyenne constatée sur le marché ?

Comment je suis devenue rentière en 4 ans est fait pour vous.

Quels que soient votre niveau d’étude, votre situation familiale et le niveau de vos économies, Elise Franck vous aide à améliorer votre éducation financière en vous livrant une méthode efficace et éprouvée pour optimiser au maximum vos investissements locatifs.

Avant de débuter une telle démarche, il est absolument nécessaire d’avoir fait le point avec soi-même et d’avoir défini ses objectifs personnels. Souhaitez-vous :

  1. Avoir des revenus stables et réguliers ?
  2. Acheter sa résidence principale ?
  3. Privilégier son confort immédiat ou profiter immédiatement de l’argent gagné ?

Elise Franck dit pour sa part avoir toujours fonctionné par étapes en « pensant que la stabilité financière étaient la base pour commencer sérieusement autre chose et surtout ne pas être polluée par des questions purement matérielles ».

Voici donc pour les lecteurs de Mes Finances la méthode d’Elise Franck résumée en quelques points.

Comment je suis devenue rentière en 4 ans

Elise Franck, 2010, 205 pages

[Mes Finances Mode D’emploi] : Comment je suis devenue rentière en 4 ans est le 3ème livre que je résume dans le cadre des 7 étapes du Mode D’emploi. Vous trouverez aujourd’hui le résumé de la méthode d’Elise Franck. RDV Dimanche 21 Novembre 2010 pour la suite avec quelques illustrations pratiques de sa méthode. Bonne lecture !

Extrait choisi :

L’investissement immobilier classique : rémunérateur, oui, mais dans 20 ou 30 ans !

I. UN POINT SUR LES DIFFERENTS TYPES D’ACHAT IMMOBILIER

Il est assez classique de penser qu’il vaut mieux acheter un bien pour y résider plutôt que de dépenser chaque mois de l’argent dans un loyer pour une habitation qui ne vous appartient pas.

Pourtant, cette forme d’investissement immobilier présente plusieurs inconvénients :

  1. Vous n’êtes réellement propriétaire de votre bien qu’au bout de 20 voire 30 ans, durée à partir de laquelle vous commencez seulement à  profiter intégralement des économies de loyer (dans le cas où vous y résidez) ou des revenus locatifs (dans le cas d’une location)
  2. Vous réduisez votre capacité d’endettement puisque la banque accepte bien souvent de prêter jusqu’à un ratio revenus/emprunts = 3. Au-dessous de ce montant, vous ne pourrez plus emprunter et serez donc limité dans de futures opérations immobilières.

Une seconde façon d’investir, beaucoup plus rare, est d’acheter un bien en résidence principale, de le rénover et de le revendre en faisant une plus-value. L’intérêt de ce type d’opération est que vous ne réduisez votre capacité d’emprunt que le temps de la revente de votre bien et vous n’êtes pas redevable de l’impôt sur la plus-value. Il y a néanmoins un grand nombre d’inconvénients :

  1. La résidence principale n’est pas un vrai investissement puisque vous ne percevez aucun loyer ou revenu le temps où vous y résidez et que vous devez rembourser votre banque,
  2. Il est contraignant car nécessite de déménager fréquemment,
  3. Les plus-values réalisées servent souvent à acheter un nouveau bien plus grand. Elles ne peuvent alors pas être considérées comme un revenu supplémentaire puisqu’elle est de suite réinvestie dans un bien qui ne vous rapporte rien tant que vous l’habitez,
  4. Il est probable que la plus-value réalisée ne vous permette pas d’acheter quelque chose de plus grand dans la mesure où la hausse de l’immobilier concerne tous les biens. Votre prix de vente sera certainement celui d’achat d’un bien de même superficie.

II. LA STRATEGIE D’ELISE FRANCK

Sa stratégie est la suivante :

Acheter des biens à rénover, les mettre en valeur grâce au home-staging et réaliser une importante plus-value du fait des travaux et de la décoration effectués.

Acheter également des biens pour les louer car lorsque l’on réalise plusieurs opérations d’achat/revente immédiates et de façon régulière, le fisc peut vous considérer comme des commerçants.

L’imposition sera alors celle d’une société et vous serez également assujettis à la TVA. Il vous est bien entendu possible de vous déclarer en tant que Marchands de Biens mais les conditions sont beaucoup moins avantageuses. La location de vos biens vous permet d’accroître votre patrimoine immobilier tout en percevant des revenus qui remboursent votre emprunt et vous font également bénéficier d’une petite plus-value.

Diversifier ses biens afin de ne pas être trop dépendant d’un unique marché : celui de l’habitation. De nombreux investissements peuvent être intéressants en fonction de votre budget,  de préférence : fonds de commerce, habitation, tourisme, parkings,…

L’avantage de cette stratégie est qu’elle est modulable en fonction de la situation de chacun et qu’elle offre une rentabilité quasi immédiate.

L’Achat

Pour trouver une affaire, il est nécessaire d’être en veille permanente et quotidienne du marché immobilier en consultant tous les jours les sites immobiliers des agences et particuliers, en allant voir les agences, en enquêtant auprès des concierges d’immeubles….

Il faut ensuite être réactif et surtout disponible ! Qui n’a jamais recherché une location et n’est pas tombé sur une annonce qui, au moment d’appeler, était déjà louée ?

Les bonnes affaires sont rares et les investisseurs avisés sont généralement sur le coup. Il faut donc être le premier pour avoir la priorité sur les acheteurs qui se présenteront et proposeront un prix similaire au vôtre.

Les conditions pour acheter sont assez simples : il suffit d’avoir un salaire ou un revenu régulier. Le montant de votre salaire n’est pas important, tant que vous pouvez investir, faites le : petit à petit, vos plus-value vous permettront d’augmenter ces revenus. En terme de surface, il est déconseillé d’acheter trop petit (un logement décent doit au minimum avoir 9m2 avec une hauteur sous plafond de 2,2m2).

Pour financer votre investissement, il est conseillé d’emprunter  et d’ajouter, si possible, une partie en capital propre afin d’inciter la banque à vous prêter et à obtenir un taux intéressant.

Il est important que ce taux soit le plus bas possible afin de diminuer au maximum le montant des mensualités de remboursement. Les courtiers de crédit sont, à ce titre, très utiles et vous permettront de comparer aisément les différentes offres sur le marché.

Il peut être intéressant pour vous de passer par une agence au moment de l’achat car compte tenu de la concurrence entre agences, celles-ci ont tout intérêt à vendre vite et de ce fait, à vous aider à diminuer le prix auprès du vendeur.

home-staging

Les travaux et le Home Staging

Pour bien revendre ou louer, il est important de plaire au plus grand nombre.

Or les goûts et les tendances varient en fonction des époques, des besoins et des situations.

Il faut également savoir que, du fait d’un manque de temps pour réaliser des visites, le nombre de celles-ci pour acheter un logement a nettement reculé.

Les futurs acquéreurs cherchent d’abord sur internet et sélectionnent quelques annonces susceptibles de les intéresser, avant de faire, en moyenne, une à trois visites.

D’où l’importance de rajouter des photos de qualité à l’annonce qui mettront en valeur votre bien, attireront davantage de monde pour les visites et permettront d’obtenir un prix/loyer plus fort.

Mais avant cela, il vous faudra rénover votre bien afin de bien faire valoir ses avantages et de plaire au plus grand nombre (vos goûts ne sont pas nécessairement ceux des autres).

Quelques travaux de qualité le permettent très souvent à moindre coût. Le home staging donnera ensuite la touche finale grâce à une décoration minimaliste et contemporaine qui saura créer un effet de surprise voire coup de cœur.

La vente

Lorsque l’on vend un bien, il est important de réussir à le vendre rapidement (pour ne pas risquer de perdre de l’argent du fait d’une baisse du marché par exemple) et également à un bon prix, ceci afin d’obtenir une belle plus-value.

Il est donc important pour cette étape de s’être bien renseigné sur les différentes astuces qui existent pour réussir sa vente. Elise Franck évoque quelques conseils de base que vous pourrez compléter par vos propres recherches.

Pour fixer le bon prix d’un bien, Elise Franck utilise une méthode assez simple et pratique : grâce à un tour d’horizon sur le marché des différentes offres équivalentes au bien vendu (en terme de surface & de localisation), elle définit un prix moyen du marché puis ajoute ou soustrait à ce prix 1 à 3% par atouts et inconvénients du bien que vous souhaitez vendre.

Faites bien attention à ne pas fixer votre prix trop bas car il est toujours plus facile d’ajuster celui-ci à la baisse qu’à la hausse.

Diffusez également très largement votre offre afin d’élargir votre potentiel d’acquéreurs et de vendre le plus rapidement possible. Internet, les agences immobilières, les petits commerçants, … tous les canaux de diffusion sont bons.

La location

Des règles basiques, qui semblent évidentes, et pourtant…

Pour bien louer, il est indispensable que votre appartement soit propre, que les appareils électriques soient en bon état de marche.

Vérifiez également bien la solvabilité de votre locataire et de ses cautions afin d’éviter les mauvaises surprises.

Si vous souhaitez louer à bon prix afin de réaliser une plus-value par rapport au montant de remboursement de votre prêt, veillez à tirer parti des enseignements du home staging pour la mise en valeur de l’habitation.

Devenir marchand de bien ?

Se déclarer marchand de bien comporte un certain nombre de désavantages par rapport à la stratégie d’Elise Franck :

Les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu.

Or, le marchand de bien ne paie pas de TVA à l’achat mais son prix de vente doit comprendre la TVA de 19.6%.

La plus-value imposée sera donc surévaluée du fait de la TVA et votre base d’imposition également.

Vous atteindrez de ce fait assez rapidement le seuil des 40%.

Mes Finances Mode D’emploi : dans le cas où le marchand de biens détient une SCI pour réaliser son activité, il doit payer l’impôt sur les sociétés. Le taux est alors de 15 % jusqu’à 38 120 € – sous conditions – et de 33,33 % au-delà.

Vous avez des frais supplémentaires liés aux frais d’assurance, de création d’entreprise, de comptabilité,

Vous serez tenu des vices cachés du bien vendu tandis que ce n’est le cas pour un particulier que si celui-ci est jugé de mauvaise foi (pour un vendeur non professionnel, cela signifie que celui-ci connaissait l’existence de ce vice avant la vente).

parking

III. AVANTAGES D’AUTRES FORMES D’INVESTISSEMENTS

Le fonds de commerce

Le nombre d’acheteurs étant beaucoup plus réduit, vous aurez plus de facilité à négocier un bon prix.

[Mes Finances Mode D’emploi] : Attention ! Cela pourra être un désavantage pour vous à la revente !

Les éventuels travaux de rénovation sont le plus souvent à la charge de l’entreprise locataire de votre fonds de commerce ;

Les risques d’impayés sont inférieurs, notamment du fait qu’il est plus facile de dénoncer un bail commercial qu’un bail d’habitation ;

Vous n’avez pas à intervenir pour d’éventuels disfonctionnement ;

La caution est de 6 à 12 mois ce qui vous permet largement de vous couvrir. Cette somme bien placée peut également vous permettre de vous générer un petit revenu supplémentaire.

Le parking

C’est une opération idéale pour les petits budgets qui souhaitent commencer à investir ;

[Mes Finances Mode D’emploi] : les parkings sont soumis au régime des impôts fonciers s’ils sont loués avec un logement. Si vous louez un parking seul, il devra être soumis à la TVA.

Il n’y a pas d’entretien à prévoir ;

Il n’est souvent pas nécessaire de payer pour diffuser une annonce de parking : un petit mot chez les commerçants environnants suffit ;

La demande est souvent très forte dans les grandes villes ;

Il est facile d’expulser ou d’interdire l’accès aux mauvais payeurs.

IV CONCLUSION

En résumé, les 6 points pour réussir son plan d’investissement immobilier

  1. Un prix d’achat de 15 à 25% moins cher que le marché,
  2. Une décoration moderne et soignée à moindre coût ou une rénovation qui donnera de la valeur au bien,
  3. Une annonce avec photo mettant en valeur le bien,
  4. Un prix de vente ou de location bien évalué,
  5. Faire une ou deux opérations d’achats/ventes avant d’épuiser sa capacité d’emprunt bancaire,
  6. Récupérer ses économies et la plus-value réalisée pour acheter un ou deux appartements au comptant sans emprunt bancaire.

Faut-il quitter son emploi pour investir de cette façon ?

Elise Franck a commencé à investir deux ans après son arrivée dans le monde professionnel et il lui a fallu quatre ans pour devenir indépendante financièrement.

Il n’est pas recommandé de quitter son emploi avant car c’est généralement grâce à votre emploi et votre salaire que vous parviendrez à emprunter à de bonnes conditions.

Votre emploi vous servira également de filet de sécurité. Une fois que vous aurez réussi à obtenir de vos loyers l’équivalent de votre feuille de paie, vous pourrez envisager de négocier votre départ de l’entreprise car ceux-ci serviront de caution référentielle à votre banque.

Etre en poste n’empêche pas nécessairement d’investir vite et bien, il faut seulement pouvoir être disponible et surtout avoir suffisamment de volonté pour parvenir à ses fins !

attention

RDV DIMANCHE 21 NOVEMBRE 2010 POUR LES ILLUSTRATIONS PRATIQUES DE CETTE METHODE ET L’AVIS DE MES FINANCES !

8 Commentaires + Ajouter un Commentaire

  • Merci Thibault !
    On lit partout sur internet « j’ai triplé mes revenus en 1 an », sans jamais savoir de quelle manière.
    Au moins ton article (+ le livre d’Elise Franck) nous donnent des pistes chiffrées.
    Reste à voir comme je peux adapter cette recette à ma vie ! :)
    Cdlt

    • Je t’en prie Pyj.

      :-)

      C’est vrai que c’est toujours un peu frustrant de lire des articles au titre racoleur et dont le contenu ne suit pas forcément. En tous cas, je ferai de mon mieux pour publier à la fois de la théorie et des illustrations pratiques sur Mes Finances.

      A très vite, j’espère !

  • […] pas retenu notre attention. Je vous invite en revanche à lire et à relire notre résumé de Comment je suis devenue rentière en 4 ans d’Elise Franck bien plus complet sur le […]

  • Bonjour
    Est ce qu’on ne risque pas d’être repéré et taxé comme un marchand de bien si on achète et revend régulièrement des biens ?
    Merci

    • Bonjour Mary,

      Bienvenue sur Mes Finances et merci beaucoup pour ta question.

      Tu as tout à fait raison, l’achat revente répétitif peut amener l’administration fiscale à considérer un particulier comme un marchand de bien. Après, je crois que tout est dans la mesure. Si tu réalises ce genre d’opérations 1 ou 2 fois par an maximum, il y a peu de chances que cela se produise. Mais c’est vrai qu’il n’y a pas vraiment de règle très claire en la matière. Pour aller plus loin, je t’ai déniché le lien suivant qui pourra, je l’espère, t’intéresser : http://www.lawperationnel.com/EncyclopedieJur/marchandbiens.html

      A bientôt sur Mes Finances !

  • […] Comment je suis devenue rentière en 4 ans (2ème partie) […]

  • Cher Thibaud, je te remercie sincèrement.
    Ton blog et ta démarche de partage m’inspirent.
    Je viens de m’installer en France, et je débute mon premier investissement … dans ma culture financière.
    Grâce à tes partages, je me repère mieux dans les stratégies d’investissement possibles.
    Ton fais du bon job.

    Merci encore
    José

    • Je t’en prie José. Merci pour ton message et bonne installation !

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