mar
14
2011

Immobilier, comment investir (suite et fin)

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Suite et fin de votre résumé de Immobilier, comment investir !

Chapitre 6: Comment louer ?

Par un professionnel ou en direct ?

Ce choix dépend de votre situation et du temps que vous êtes prêt à consacrer à la gestion de votre/vos biens. Un bien immobilier représente en effet beaucoup de travail et de temps. Avant de prendre votre décision, ayez bien en tête l’ensemble des tâches qui seront à votre charge si vous choisissez la location en direct.

Etape recherche du locataire : passer une annonce, prendre les RDV, faire visiter, rédiger le contrat de bail, réaliser l’état des lieux de départ/de sortie.

Suivi : quittance de loyer, obtention des attestations d’assurance, entretien du bien, perception du loyer, calcul des charges, se tenir informé de la législation en vigueur,…

Autres tâches : relations avec les assurances (impayés et responsabilités civiles), impôts, relation avec la copropriété (réunion, lecture de compte-rendu/projet, …)

Si vous décidez de recourir à une gestion déléguée, l’administrateur de biens prendra en charge tout ou une partie des éléments évoqués ci-dessus et touchera un pourcentage des loyers encaissés (en général 6-8% hors TVA).

Selon les auteurs du livre, le coût réel d’une gestion déléguée sur 15 ans ne diminue en moyenne que de 0.35% point le taux de rendement effectif après impôts et frais.

Les raisons à cela ? Vous pouvez déduire chaque année les honoraires de gérance de votre revenu foncier (dans le cas du régime réel – cf  point fiscalité).

L’administrateur de bien permet également souvent de diminuer les temps d’inoccupation de votre bien lors d’un changement entre deux locataires par exemple. Il pourra également vous faire bénéficier de certains avantages comme de meilleurs prix auprès de professionnels prestataires de service.

L’économie ainsi réalisée est estimée jusqu’à 15% pour des travaux de réfection et 30% pour des services « minutes » (un remplacement de robinet par exemple).

En terme d’obligations, l’agent immobilier a un devoir d’information vis-à-vis du bailleur et du locataire. Il doit aussi bien informer le locataire de l’état du bien, de sa surface que le bailleur de la solvabilité du futur locataire.

S’il manque à ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sous trois conditions : il faut « qu’un préjudice ait été subi par le locataire ou le bailleur, que le fait générateur de ce préjudice soit l’omission, la mauvaise exécution ou l’exécution tardive d’une obligation de l’agent immobilier, que ce fait générateur ait entraîné le préjudice subi. »

La rémunération de l’agent immobilier représente entre 10 et 15% du montant du loyer annuel hors charges.


Les points clé pour louer en toute sécurité

  1. Les revenus du locataire : les professionnels conseillent que le loyer ne dépasse 30% des ressources (salaires + autres revenus perçus). Vous pourrez à cet effet demander aux prétendants à la location de vous fournir leurs trois derniers bulletins de salaire et un contrat de travail ou avis d’imposition pour les professions libérales.
  2. Le passé du locataire: non, non, ne demandez pas un extrait de casier judiciaire mais plutôt les coordonnées d’un ancien bailleur afin de pouvoir, si nécessaire, contacter celui-ci. Il est bien entendu interdit par la loi de procéder à toute discrimination.
  3. Demander un dépôt de garantie : vous pouvez demander au maximum un mois de loyer hors charges. Vous n’êtes pas contraint de le laisser sur un compte bloqué mais vous devrez le rendre au moment du départ du locataire du logement si celui-ci est rendu en état. Attention à en faire mention dans le contrat de bail car sinon, le locataire peut refuser de verser les sommes.
  4. Demander une caution : veillez à bien vous renseigner sur le fonctionnement de la caution et les différents types. Cela est plus complexe qu’on le pense souvent.
  5. La souscription contre les loyers impayés ou garantie des risques locatifs (GRL).

Immobilier-comment-louer

Les différents types de baux

Bail de courte durée : les conditions suivantes doivent être remplies :

  1. Durée du bail supérieure ou égale à un an,
  2. Logement appartient à une ou plusieurs personnes physiques (les SCI sont autorisées si le capital est exclusivement détenu par les membres d’une même famille),
  3. A l’issue du bail, le bailleur doit consacrer le logement à sa résidence principale ou le vendre,
  4. La durée du bail est motivée par des raisons professionnelles ou familiales justifiées (celles-ci doivent figurer de manière précise dans le bail).

La location saisonnière : elle comporte peu d’obligation pour le bailleur.

Avant la réservation, un descriptif complet doit être transmis au locataire. Pour officialiser la réservation, le bailleur doit faire parvenir au locataire un engagement de location saisonnière en deux exemplaires. Pour confirmer la réservation, le locataire doit retourner un exemplaire signé dans un délai de 8 jours accompagné d’un chèque de réservation. Ce délai passé, le bailleur peut considérer que le candidat ne donne pas suite.

La location meublée : elle présente une grande liberté.

Le bail est d’un an renouvelable et la répartition des charges est libres. Le locataire peut de son côté partir suite à un préavis d’un mois. Il existe néanmoins certaines règles de base : le logement doit être décent (9m2 sur 2.2m de hauteur, il doit comporter au-moins un coin cuisine, une douche, un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas) et meublé (on entend par meublé le fait que le locataire n’est pas besoin d’ajouter un meuble pour pouvoir y vivre).

Il est bon de savoir que si le logement constitue la résidence saisonnière ou secondaire du locataire, le propriétaire est libre de fixer avec l’accord du locataire, la durée du bail et les modalités de congé.

Deux fiscalités sont possibles pour ce type de location : imposition en tant que loueur professionnel (23 000€ de revenus minimum/an + loyer(s) supérieur(s) aux revenus du foyer) et loueur non professionnel.

Le contrat de bail

Sachez que la simple mise à disposition d’un logement contre loyer peut être constitutive d’un bail non écrit. Il vaut toutefois mieux en rédiger un pour éviter toute contestation future. L’intervention d’un notaire n’est pas obligée mais peut faciliter la procédure de saisie en cas d’impayés. Pensez bien à inclure une clause résolutoire qui permettra de mettre fin au bail si le locataire ne fournit pas d’attestation d’assurance, s’il ne paie pas le loyer ou s’il commet des troubles de voisinage constatés par un tribunal.

Le loyer

Il est fixé librement par les parties à l’origine. Toute augmentation/révision est ensuite encadré légalement.

En cours de bail. Cela est possible si le contrat de bail inclus une clause d’indexation du loyer. Cette révision peut avoir lieu à la date anniversaire du bail ou à une date prévue dans le contrat. Si vous laissez passer la date, il est possible d’appliquer cette révision rétroactivement. L’augmentation du loyer ne pourra pas être supérieure à la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).

Nouveau loyer = (loyer précédent x IRL du trimestre concerné)/ IRL du même trimestre de l’année précédente.

Loyer précédent : dernier loyer révisé ou de départ

IRL du trimestre concerné: trimestre de référence prévu dans le contrat ou correspondant au dernier indice à date de révision

Au renouvellement d’un bail. La proposition de nouveau loyer doit être faire au-moins 6 mois avant la fin du bail. Elle doit préciser le loyer proposé, 3 références de loyers constatés dans le voisinage pour un logement comparable (6 si Paris, Lyon, Marseille) et reproduire intégralement l’article 17C.

La hausse est plafonnée pour l’Ile de France à ½ (loyer référence-loyer actuel) et à 15% du coût des travaux d’amélioration effectués dans le logement par le bailleur depuis la date d’effet du bail. Le montant des travaux doit être au moins égal à un an de loyer.

Si l’augmentation de loyer est inférieure à 10%, elle doit être établie par tiers sur 3 ans si le propriétaire est un particulier. Il est possible de cumuler l’évolution de l’IRL et la hausse de loyer.

La fin du bail

Le locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à justifier sa décision. Le préavis est de 3 mois mais peut être réduit à un mois dans certains cas (fin d’un CDD, licenciement, …).

La résiliation du bail doit être faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Pendant toute la durée du préavis, vous êtes tenu de payer le loyer et ne pouvez considérer d’abandonner votre caution pour payer le dernier mois car le bailleur pourra se retourner légalement contre vous. A partir de la fin du préavis, celui-ci a deux mois pour vous rendre votre dépôt de garantie.

Le propriétaire peut également résilier le bail mais doit en informer le locataire au minimum 6 mois auparavant par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.

Note : Pour l’avoir vécu, faites bien attention car il faut que le destinataire ait bien reçu votre courrier. Si la lettre vous revient avec la mention « non réclamée », alors il vous faudra recommencer l’opération car la justice considérera que le destinataire n’était pas au courant.


Les charges et travaux

Outre le remboursement de votre prêt et les impôts, vous aurez également à payer diverses charges.

Elles sont de deux ordres: de copropriété et locatives.

Les charges de copropriété comprennent tout ce qui est relatif à la préservation de l’immeuble et à son entretien ainsi que son administration (rémunération du syndic, salaire du gardien, …). Le montant que vous paierez dépendra de la quote-part de votre/vos biens dans la copropriété (fixé dans le règlement de copropriété).

Les charges locatives sont les charges qui se rapportent aux lieux loués dont le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement. Elles comprennent : l’entretien des parties communes, les taxes locatives (enlèvement d’ordures, balayage), l’entretien des parties individuelles. La liste des charges récupérables sur le locataire est fixée par le décret du 26 août 1987 et son annexe. Le propriétaire ne peut en récupérer aucune autre.

La fiscalité

Il existe deux régimes fiscaux, fonction des revenus générés par votre patrimoine immobilier.

  1. Revenus <15000€ : régime micro foncier mais vous pouvez également choisir le régime réel
  2. Revenus >15000€ : le régime réel d’imposition s’appliquera automatiquement.

Le régime micro-foncier est la simplicité même.

Le bénéfice foncier taxable est en effet déterminé en effectuant un abattement forfaitaire de 30% des loyers perçus… et c’est tout :-) (pour une fois que c’est simple ;-)).

Cet abattement est supposé prendre en charge toutes les charges de propriété.

Tous les revenus inférieurs à 15000€ peuvent prétendre au micro-foncier à l’exception des logements faisant l’objet de dispositifs spéciaux tels que Besson, Robien, Scellier intermédiaire, …

Le régime réel est un peu plus complexe mais a ses avantages.

Le revenu foncier imposable est égal aux recettes – les charges où les recettes = loyers perçus et les charges = frais de gestion, primes d’assurance, dépenses d’entretien et de réparation, dépenses d’amélioration, taxe foncière, provisions pour charges de copropriété, intérêts d’emprunt.

L’avantage de ce régime est que vous pouvez déduire plus de 30% si vos charges se révèlent supérieures et vous pouvez reporter les déficits sur votre impôts sur le revenu (ceci à hauteur de 10700€/an, le reste de votre déficit, si reste il y a, sera reporté l’année suivante. A noter que seul la part du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt est déductible).

Si vous choisissez de reporter vos déficits sur votre impôt sur le revenu, vous devrez louer votre bien immobilier durant les 3 ans qui suivent la déduction.

Que vous choisissiez le régime micro-foncier ou le régime réel, le bénéfice foncier est soumis à l’impôt sur le revenu et s’ajoute aux autres revenus du propriétaire.

En plus de l’impôt sur le revenu, les bénéfices fonciers sont assujettis aux prélèvements sociaux de 12,1%.

Tuyau ! : Une partie de ces prélèvements (plus précisément de la CSG) est déductible à hauteur de 5,8% des revenus de l’année de son paiement. Soit, vous payez X€ de CSG pour vos revenus de 2010. L’impôts sur les revenus est payé en 2011 et pour l’année 2011, vous bénéficierez de 5,8% * X de réduction sur votre imposition des revenus 2011 payée en 2012.

Note : les chapitres suivants sont consacrés aux différents dispositifs fiscaux éligibles en matière d’immobilier. J’ai pris la liberté de ne pas les résumer, s’agissant surtout d’informations pratiques et réglementaires.

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Mes Finances donne son avis

Un livre parfait pour celui qui souhaite investir dans l’immobilier mais qui est encore frileux du fait de la complexité du processus et de l’ensemble des éléments à prendre en compte. Immobilier, comment investir ? est un guide complet qui guide le lecteur tant au niveau du processus d’achat qu’au niveau de son déroulement étape après étape et vous livre tous ces petits détails qui ont de l’importance pour un investissement efficace et réussi.

Le livre est une mine d’informations que je recommande vivement comme première lecture aux novices en matière d’immobilier.

Points forts

  1. Très factuel, il vous donne un certain nombre d’outils concrets pour réussir votre investissement
  2. Tout est bien détaillé et clair… pas toujours évident lorsque l’on traite de droit et de fiscalité !

Points faibles

  1. Sa lecture peut être rébarbative du fait de l’ensemble des informations pratiques qu’il contient
  2. Des avis parfois trop tranchés qui ne se justifient pas toujours (gardez votre libre arbitre !)

Note

15/20

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