mar
7
2011

Immobilier, comment investir ?

Votre avis compte pour moi :

Est-il toujours intéressant d’investir dans l’immobilier ? Comment préparer son dossier de prêt immobilier ? Comment choisir un bien immobilier ? Quel que soit votre objectif, que vous achetiez votre résidence principale ou pour louer, vous assurer des revenus complémentaires ou simplement pour réduire vos impôts,cette 7ème édition du guide vous apportera toutes les réponses aux questions que vous vous posez. Véritable guide pratique de l’investisseur immobilierImmobilier, comment investir ? est le 3 ème livre traitant d’immobilier que je résume sur Mes Finances après Tout le monde mérite d’être riche (partie 2) et Comment je suis devenue rentière en 4 ans (cas pratiques), et sans doute pas le moins intéressant !

Votre gain de temps : 4 heures 30 min !

Taille du livre : 272 pages

Durée de lecture du livre : 4 heures 45 min

Taille du résumé (au format PDF) :  7 pages environ

Durée de lecture du résumé (parties 1 et 2) : 15 minutes

Soit un gain de temps de 4 heures 30 min minimum grâce au résumé publié par Mes Finances.

Immobilier, comment investir

Chapitre 1: Acheter ou Louer

A quel âge ? Il n’y a pas d’âge idéal pour investir dans l’immobilier.

La décision de chacun doit dépendre de sa situation personnelle : souhaite t-on s’installer ou encore voyager, changer de région ? Est-on prêt à faire quelques sacrifices pour rembourser un lourd emprunt ?

A chaque âge correspond également son type d’achat (quartier animé/calme, en ville/en banlieue/province), sa superficie (T1/2 souvent pour des jeunes, T3/4 pour les familles) et sa capacité d’emprunt.

Avec quels moyens ? Il faut bien avoir en tête que vous vous endettez sur plusieurs années.

Assurez-vous donc que vous avez bien les revenus suffisants pour rembourser votre emprunt et gardez en tête que les revenus n’évoluent pas nécessairement positivement. Si vous avez par exemple plus de 50 ans, il vous faudra prendre en compte la diminution de vos revenus au moment de votre retraite (estimée à – 30% par les auteurs du livre). Il y a également des impondérables dans la vie qui justifient pleinement le fait de ne pas prendre de risques démesurés en faisant un plan de financement ric-rac et très optimiste.

Ceci dit, si vous avez déjà fait un plan de financement, c’est déjà un très bon premier pas ! :-)

Chapitre 2: Comment acheter ?

De par la loi, l’achat d’un logement doit être réalisé en deux temps : on conclut dans un premier temps un avant-contrat puis on réalise la vente.

Sachez que bien que recommandé, le recours à un notaire n’est pas obligatoire (auquel cas on dit que l’acte est réalisé sous seing privé).

L’avant contrat. C’est une promesse de vente qui peut être « unilatérale de vente » (n’engage que le vendeur qui reçoit en général une indemnité d’immobilisation de 10% du bien, indemnité dont est diminué le prix du bien sauf si la vente ne se fait pas), « unilatérale d’achat » (permet d’acheter un bien à un prix défini jusqu’à une certaine date, sans autre précision et sans versement d’argent), « synallagmatique de vente » (le vendeur et l’acheteur sont liés définitivement par leur promesse).

Des clauses suspensives peuvent être ajoutées au contrat : tant que les deux parties sont d’accord, toute clause peut être acceptée (sont toutefois interdites les clauses pouvant être qualifiées d’abusives).

Une seule clause est obligatoire sur tous les contrats : la condition suspensive d’obtention d’un crédit. Dans le cas où vous n’obtiendriez pas de financement pour votre achat, celle-ci vous permet de ne pas être engagé par la promesse de vente et de récupérer les sommes avancées.

La vente. Qu’elle soit sous seing privé ou non, elle n’a d’effets que si l’acte est établi par le notaire ou si il est déposé au rang des minutes d’un notaire avec reconnaissance d’écritures et de signatures.

Le notaire est tenu d’informer sur la nature de l’acte qu’il établit et les conséquences de celui-ci. N’hésitez pas à poser toutes les questions utiles (il n’y a pas de questions bêtes :-) ) !

Les frais de notaires sont de plusieurs ordres: honoraires, frais divers et formalités, droits et taxes prélevés par le notaire pour le compte de l’Etat, les collectivités,…).

La rémunération du notaire est quant à elle fixée par un barème national, proportionnelle au prix et calculée par tranche.

Note : vous trouverez en cliquant sur le lien suivant de plus amples informations.

Pour vous aider dans votre recherche de bien immobilier, voici également quelques points à surveiller et les erreurs à ne pas commettre.

Où acheter ?

Pensez à l’avenir et même si vous avez dans l’idée d’acheter pour louer, soyez aussi exigeant que si vous réalisiez cet achat pour vous.

Vous pourriez en effet un jour vouloir y vivre ou transmettre ce bien à vos enfants. Privilégiez si possible des biens proches de votre lieu de résidence actuel car la gestion d’un bien prend du temps et vous apprécierez certainement de ne pas avoir à ajouter un long temps de transport au temps que vous passerez déjà à l’administration du bien.

Maison ou appartement ?

Une maison est souvent plus intéressante car les prix sont généralement inférieurs à ceux des appartements en centre-ville. Les locataires sont également plus stables car se sont principalement des familles qui s’y installent. Une maison avec jardin bénéficie d’autre part d’un premium car cela est plus rare et représente le rêve de beaucoup de familles. Si vous souhaitez faire construire, le délai sera également inférieur à celui d’un appartement.

Comment bien choisir ?

Il est tout d’abord important de se constituer un vrai réseau: agents immobiliers, annonces, notaires, compagnies d’assurance, banques,…

Dans un second temps, faites également attention à la façon dont est rédigée l’annonce.

Par exemple, un appartement indiqué comme charmant et à rafraîchir sera plutôt en moins bon état/moins intéressant qu’un appartement superbe et en très bon état.

Pour la surface, pas de panique : la loi oblige à une réduction de prix si la superficie réelle privative est inférieure de 5% à celle annoncée. Exigez un certificat de surface et faites faire un nouveau calcul par un professionnel avant la signature.

A quel prix ?

Renseignez-vous sur l’état du marché : repérez les appartements à la vente proche de celui que vous souhaitez acheter.

L’idéal pour la comparaison est un appartement au même étage et exposé de la même façon.

Un tas d’éléments peut ensuite jouer dans le prix: ascenseur, gardien, …

Pensez également au total du budget à consacrer pour votre achat : si vous devez réaliser des travaux, incluez-les dans votre budget et pensez au montant auquel vous pourriez le revendre.

Petite astuce : ne commettez pas l’erreur de demander avant la visite si il est possible de faire descendre le prix.

Afin de ne pas braquer le vendeur, attendez patiemment la fin de la visite pour vous dévoiler. Si vous ne parvenez pas à faire baisser le prix, vous pourrez également tenter d’obtenir des avantages en natures comme une cave, un garage, etc…

En règle générale, le prix ne diminue guère plus de 10%.

Emprunter+pour+acheter

Chapitre 3: Emprunter pour acheter

L’apport personnel correspond aux économies personnelles disponibles ou réalisables à court terme (i.e dont vous pouvez disposez rapidement, soit sous moins de 6 mois).

Il doit représenter au moins 10% du prix total du bien.

L’idéal est d’avoir 25 à 30% du prix de ce dernier. Plus votre apport personnel sera important, plus votre banque sera encline à vous proposer des conditions avantageuses.

Il existe des prêts personnalisés qui peuvent être considérés comme un apport personnel. Ce sont des prêts à taux d’intérêt réduits ou bonifiés. Ce taux d’intérêt est souvent inférieur à 3% mais le montant est également restreint puisqu’il est rarement supérieur à 15 000€. En exemple de ces prêts, on peut citer le prêt « Action logement » (ex-1% logement), le prêt aux fonctionnaires, le prêt de mutuelle ou caisses de retraite, les prêts départementaux, le déblocage de la participation, … il en existe un certain nombre, à vous de vous renseigner pour savoir au(x)quel(s) vous pourriez avoir le droit.

D’autres types de prêt, non considérés comme apport personnel, peuvent également vous aider à construire votre montage financier:

  1. Les prêts bonifiés & conventionnés : sous condition de ressources, vous pouvez bénéficier de taux réduits. Renseignez-vous bien dessus avant d’aller voir votre banque !
  2. Les prêts associés à un Plan d’Epargne Logement (PEL) ou Compte Epargne Logement (CEL).

Le taux d’intérêt

Il correspond à la location que vous faites à  la banque lorsque vous lui empruntez de l’argent.

En complément du remboursement du prêt, vous lui payez un loyer pour cet argent autrement appelé intérêts d’emprunt. Il est fonction du taux auquel la banque emprunte sur les marchés et de la marge qu’elle souhaite dégager.

Officiellement, les taux d’intérêt sont identiques entre les clients mais vous pouvez parvenir à le baisser en fonction des garanties que vous offrirez à la banque et de la durée de votre prêt. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et ne vous focalisez pas sur le TEG (taux effectif global) : analysez le nombre d’années sur lequel ce taux est accordé, si vous pourriez par la suite passer d’un taux fixe à un taux global, si le remboursement anticipé est autorisé et à quel coût, les frais annexes (frais de dossier, assurance,…).

Taux fixes ou taux variables ?

Le taux fixe est souvent plus sûr mais également plus cher. A l’inverse, le taux variable est plus risqué mais peut être beaucoup moins cher. Il est indexé sur un indice défini dans le contrat de prêt.

Par ailleurs, beaucoup de banques proposent aujourd’hui des prêts variables « capés » pour éviter de trop gros risques d’un côté comme de l’autre.

La capacité d’endettement

Avant d’accorder un prêt, la banque détermine le taux d’endettement. Celui-ci est égal au ratio revenus nets (vos revenus-dépenses)/dépenses. Plus il est faible, plus la négociation est facile.

Ce taux est un indicateur de votre capacité à rembourser votre prêt.

Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?

Tout simplement en établissant un petit tableau récapitulatif de vos revenus d’un côté et de vos dépenses de l’autre.

Pensez bien à tout inclure: loyer/charges immobilières, impôts, vacances, loisirs, etc… puis faites la différence entre vos revenus et vos dépenses.

Si votre solde est négatif alors il est trop tôt pour vous pour emprunter.

Mais cet exercice aura eu le mérite de vous permettre de prendre conscience de vos postes de dépenses les plus importants et d’évaluer sur lesquels d’entre eux vous pouvez dès aujourd’hui faire des économies.

Ne cédez également pas à le tentation et n’essayez pas de diminuer vos dépenses à tout prix : un emprunt engage sur le long terme et si les sacrifices que vous faites sont trop importants compte tenu de votre situation actuelle, peut-être ne parviendrez vous pas à les tenir.

Beaucoup d’emprunteurs se sont laissés séduire par l’argent facile et se sont endettés au-dessus de leur capacité d’emprunt ou à la limite de celle-ci (ne tenant pas compte des différents accidents de la vie : chômage, accidents corporels,..). Beaucoup oublient également qu’emprunter a un coût.

Si votre solde est positif alors il représente votre capacité d’emprunt.

Pour les banques, vos remboursements ne doivent pas dépasser 33% de ce montant.

Le contrat de prêt: la banque vous demandera de lui fournir tout un ensemble de documents pour constituer votre dossier (par ex: justificatif de domicile, photocopie de vos 3 derniers bulletins de salaire, …). De son côté, une fois le dossier accepté, elle doit vous envoyer un courrier recommandé avec avis de réception . Vous aurez alors 10 jours pour répondre et ce délai doit vous permettra d’étudier de façon approfondie le contrat. Celui-ci doit mentionner:

  1. la nature et l’objet du prêt,
  2. son montant,
  3. le montant total des intérêts,
  4. le nombre de mensualités,
  5. le nombre de mensualités différées,
  6. un tableau d’amortissement indiquant mois par mois le total de chaque mensualité, décomposé entre le capital amorti et le montant des intérêts,
  7. le coût de l’assurance décès-invalidité,
  8. le coût de l’assurance chômage,
  9. les frais de timbre, d’acte et de garantie,
  10. les frais de dossier,
  11. les intérêts du nominal,
  12. le coût total du prêt,
  13. les frais en cas de remboursement anticipé,
  14. le taux effectif global,
  15. la date de la première échéance,
  16. les modalités de mise à disposition des fonds,
  17. les modalités de remboursements du prêt,
  18. les garanties en cas de décès, incapacité du travail, invalidité, chômage, garantie hypothécaire et garantie de caution.

Votre banquier est également soumis à un devoir d’information et de mise en garde.

Les garanties et assurances associées au prêt.

Pour tout prêt, la banque sera amenée à vous demander une garantie qui portera soit sur un bien immobilier (hypothèque ou privilège), soit sur une autre personne que vous, physique ou morale, (garantie personnelle).

Faites bien attention à leur coût et à leurs implications !

A titre d’exemple, il existe deux types d’assurances de l’emprunteur: l’assurance décès-invalidité (ADI) & incapacité du travail et l’assurance perte d’emploi. Ces deux assurances ont pour vocation de protéger l’emprunteur en cas d’évènement exceptionnel l’amenant à ne plus pouvoir rembourser ses mensualités de crédit. L’ADI est obligatoire, sauf pour les personnes ayant dépassé un certain âge (65 ou 70 ans).

Lorsque vous contracterez ces assurance (ADI et/ou perte d’emploi), renseignez-vous bien sur la date qui constituera le point de départ de l’indemnisation (à partir de quand vos échéances seront prises en charge par l’assureur) ainsi que sur les risques exclus de cette assurance (les maladies dont l’origine est constatée après la contraction de l’assurance sont par exemple souvent exclues de l’ADI ! L’assurance perte d’emploi jouera t-elle en cas de chômage partiel ou de démission volontaire ?).

N’hésitez par ailleurs pas à faire jouer la concurrence et à comparer les assurances car si l’ADI est obligatoire, vous n’avez aucune obligation de contracter l’assurance proposée par la banque émettrice du prêt.

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts.

Note : Il a été supprimé par la loi de finance 2011. Il permettait d’obtenir un crédit d’impôt sur le revenu pour les intérêt d’emprunts que vous remboursez. Cet avantage était valable durant les 5 années qui suivent la date de contraction de l’emprunt et dans le cadre de l’acquisition, la construction ou l’agrandissement de votre résidence principale.

Chapitre 4: Faire construire

Voici quelques clés pour bien choisir votre terrain :

  • Faites votre enquête pour savoir si il est constructible et sous quelles conditions. Vous trouverez toutes ces informations dans le certificat d’urbanisation disponible auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain. Vous y apprendrez des choses primordiales comme « le terrain est-il raccordé ou raccordable aux réseaux d’égouts, de gaz, d’eau et d’électricité ? Existe t-il ou non un droit de préemption* ? Y a t’il des projets urbains prévus ? ».
  • Prêtez attention à sa localisation. Celle-ci est primordiale et pourra avoir des conséquences importantes. Par exemple si votre terrain est difficile d’accès, vous pourrez avoir un surcoût dû aux difficultés rencontrées par l’entrepreneur de votre construction et des différents corps de métier intervenant sur le chantier.
  • Etudiez le sol afin de vérifier ce que vous pouvez construire (par ex. sous-sol ou non) et l’exposition aux risques (innondations, glissements de terrain, …).

*droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes privées ou publiques d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre

Chapitre 5 : Acheter pour louer

On parle ici d’investissement locatif. L’objectif pour vous est alors de louer votre logement dans l’optique de vous procurer des revenus supplémentaires, de bénéficier d’avantages fiscaux et/ou de vous constituer un patrimoine immobilier.

Avant d’acheter pour un investissement locatif, il est nécessaire d’évaluer son rendement futur (combien cela va vous rapporter) et de comparer celui-ci avec un placement à long terme.

Deux méthodes existent pour cela :

Le taux de rendement annuel= (recettes-charges)/Investissement total*100 à comparer avec les obligations d’Etat à 10-15-20 ans où

Recettes = loyers

Charges = impôts nationaux et locaux + charges non récupérables sur un locataire (cf. chapitre 6 – charges)

Investissement total = prix d’achat, droit de mutation, frais de notaire, agence, travaux à effectuer.

Loyer annuel hors charges/taux de rendement attendu = Investissement total. Les hypothèses prises doivent être établies avec réalisme en observant, enquêtant sur le marché.

Chapitre 6 : Comment louer

attention

Suite et fin de votre résumé Lundi 14 Mars 2011 !

4 Commentaires + Ajouter un Commentaire

  • Merci Thibaud pour cet intéressant résumé. Je voudrais réagir à la phrase « Une maison est souvent plus intéressante car les prix sont généralement inférieurs à ceux des appartements en centre-ville.  » D’une part, dans une ville qui se développe, les maisons individuelles deviennent choses rares et leur prix peut monter en flèche. Actuellement, avec les prix de l’immobilier qui grimpent un peu partout, avoir une maison et un jardin devient un luxe inaccessible pour beaucoup de jeunes couples. D’autre part, pour les investisseurs sérieux, je reste convaincu que les immeubles à appartements multiples (de 3 à 5) représentent le coût le plus bas au m³.

    • Salut Charles,

      Merci pour ton commentaire. Désolé du délais de publication, petits pépins techniques désormais réparés…

      Je suis tout à fait d’accord avec toi pour ce qui est du prix des maisons individuelles en centre-ville, ça n’était pas à mon sens le point le plus pertinent du livre.

      Je partage également ton avis pour ce qui est d’investir dans un immeuble. Le coût est effectivement plus bas lorsqu’on achète un lot.

      D’ailleurs, les immeubles représentent un véhicule d’investissement moins risqué qu’un appartement seul (il faudrait tout de même être très malchanceux pour que tous les locataires de l’immeuble refusent en même temps de payer leur loyer sans raison valable) et d’autant plus profitable que l’on décide seul des dépenses de co-propriété ainsi que du montant des loyers (en fonction des améliorations que l’on apporte à l’immeuble).

      Pour les fans de Kiyosaki, je recommande à ce propos la lecture de « Augmentez votre intelligence financière ». Pour les moins impatients, je le résumerai bientôt sur Mes Finances… :-)

      J’ai vu que tu voyageais pas mal, tu es sur quelle île en ce moment ?

  • [...] différents articles sur l’immobilier, vous savez que sur Mes Finances, je n’envisage pas l’investissement immobilier autrement que par la recherche d’une bonne affaire qui doit vous rapporter davantage qu’elle ne [...]

  • [...] Immobilier, comment investir ? (2ème partie) [...]

Laisser un commentaire

UA-18988130