nov
21
2010

Comment je suis devenue rentiere en 4 ans : cas pratiques

Votre avis compte pour moi :

Dans la chronique du livre Comment je suis devenue rentière en 4 ans, vous avez découvert la stratégie suivie par Elise Franck pour devenir rentière en seulement quelques années grâce à l’investissement locatif.

Aujourd’hui, nous vous présentons la meilleure façon d’y arriver grâce à des cas pratiques. Au programme :

  1. Le plan d’investissement suivi par Elise Franck pour conquérir son indépendance financière,
  2. Des liens vers ses réalisations actuelles (Elise Franck Conseil),
  3. L’avis de Mes Finances.

Cas pratiques - Comment je suis devenue rentière en 4 ans

1. Elise Franck : son plan d’investissement

Ses deux premiers achats

Son objectif était double : rembourser ses mensualités de crédit grâce à son revenu locatif et économiser le reste pour un investissement futur.

Description du bien : F1 de 37 m2, transformé en 2 pièces de 40 m2, 4ème étage sans ascenseur, dressing, salle d’eau et cuisine séparée, lumineux et calme, donnant sur cour.

Les chiffres : prix d’achat : 145.000€, apport personnel : 22.000€, mensualité bancaire : 730€, loyer : 1300€  soit un net perçu de 570€.

Précisions complémentaires : durée de l’emprunt : 25 ans, taux fixe : 4, 15%, budget des travaux de rénovation : 15.000€, frais de recherche du locataire : 85€, durée de l’opération entre l’achat et la location : 1 mois et ½, montant approximatif des impôts fonciers : 95€ par an.

Grâce à une opération similaire sur un studio de 15 m2, son net perçu s’élève au total à :

570€ + 504€ = 1120€ par mois !

Ses deux opérations d’achat-revente

Pour éviter d’atteindre la limite de sa capacité d’emprunt et être ainsi bloquée dans son enrichissement, Elise Franck décide alors d’acheter et de revendre immédiatement sans passer par la location.

Cela lui procure un double avantage : la banque continue à lui prêter de l’argent et son capital augmente donc le montant prêté par la banque également.

Description du bien : 2 pièces de 28 m2, 3ème étage sans ascenseur, coin cuisine, chambre, salle d’eau et wc, pièce à vivre.

Les chiffres : prix d’achat : 85.000€, fonds propres : 13.000€, prix de revente : 165.000€, prix des travaux : 13.000€ soit un net perçu après impôts (27%) de : 44.240€,

Précisions complémentaires : durée de l’emprunt : 25 ans, taux variable : 3,8%, Frais de recherche d’un acquéreur : 144€, durée de l’opération d’achat – revente : 5 mois.

Grâce à une opération similaire sur un 2 pièces de 23 m2, sa plus-value nette s’élève au total à :

44.240€ + 34.899€ = 79.139€ !

Son troisième appartement : cash !

Grâce à ses deux plus-values, Elise Franck a pu acheter son 3ème appartement au comptant.

En appliquant les mêmes méthodes que celle citées précédemment, il lui a permis de générer un revenu mensuel net supplémentaire de 1000€.

Elle a ensuite décidé de diversifier ses investissements en achetant un fonds de commerce et deux places de parking (financés à crédit) qui lui ont permis de générer un revenu mensuel net de :

327€ + 150€ = 477€ !

Le bilan

Par la suite, en remboursant par anticipation une partie de ses emprunts bancaires,  Elise Franck a ainsi augmenté mécaniquement son net perçu sur les 2 premiers appartements. Soit un net perçu mensuel global après opérations de :

874€ + 550€ + 1000€ + 327€ + 150€ = 2901€ !

L’équivalent d’un salaire de cadre !

————

2. Elise Franck  Conseil : liens vers ses réalisations et son site Internet

Je vous encourage sincèrement à jeter un œil sur ses réalisations, ne serait-ce que pour avoir une idée de ce qui peut se faire concrètement grâce à sa méthode :

Ses réalisations : http://www.rentiere.fr/

Son site Internet : http://www.elise-franck.com/

Mes Finances Mode D'emploi donne son avis

3. Mes Finances donne son avis

Le mérite de ce livre est véritablement de vous livrer en plus de la méthode des exemples concrets des investissements réalisés par Élise Franck. Les explications sont claires, bien qu’un peu redondantes, et accessibles au plus grand nombre.

Encore une fois, quels que soient votre salaire et vos ressources,  vous avez la possibilité d’appliquer sa méthode !

Avertissement : Nous préférons cependant vous mettre en garde sur un point que nous jugeons important.

Même si les bonnes affaires existent dans tout type de marché, il est à l’heure actuelle (notamment à Paris) extrêmement compliqué pour un investisseur d’obtenir les mêmes niveaux de rentabilité que ceux évoqués par Elise Franck.

Les niveaux de prix d’achat des appartements et des loyers pratiqués tendent à minimiser la rentabilité des investissements locatifs.

Gardez à l’esprit les conseils d’Elise Franck pour vos investissements mais ne voyez pas sa méthode comme une recette miracle !

Points forts

- Méthode décrite simple et efficace,

- L’auteur livre son expérience, pas une recette miracle inapplicable,

- Le livre se lit vite et les questions réponses illustrent bien les objections que l’on peut avoir en lisant certains passages,

- Les photos des appartements rénovés par Elise Franck grâce au Home Staging,

- Les astuces pour dénicher des affaires quel que soit l’état du marché immobilier.

Points faibles

- La structure du livre et l’enchainement des idées parfois peu clairs,

- Elise Franck « oublie » de préciser qu’elle a réalisé ses belles plus-values au moment du boom de l’immobilier,

- On reste tout de même un peu sceptique sur les chiffres donnés concernant ses achats et ses loyers vraiment très très en deçà de la moyenne constatée sur le marché,

- Elise Franck ne prend pas en compte dans son calcul de rentabilité à long terme des frais annexes qui peuvent parfois faire capoter un investissement (frais de copropriété imprévus, entretien des biens, frais de renouvellement du mobilier dans ses appartements meublés, etc.)

Note

14/20

Pour acheter le livre


Votre avis

Si vous avez lu ce livre ou si vous investissez dans l’immobilier, n’hésitez pas à partager votre expérience avec nous !

Comments are closed.