nov
21
2010

Comment je suis devenue rentiere en 4 ans : cas pratiques

Votre avis compte pour moi :

Dans la chronique du livre Comment je suis devenue rentière en 4 ans, vous avez découvert la stratégie suivie par Elise Franck pour devenir rentière en seulement quelques années grâce à l’investissement locatif.

Aujourd’hui, nous vous présentons la meilleure façon d’y arriver grâce à des cas pratiques. Au programme :

  1. Le plan d’investissement suivi par Elise Franck pour conquérir son indépendance financière,
  2. Des liens vers ses réalisations actuelles (Elise Franck Conseil),
  3. L’avis de Mes Finances.

Cas pratiques - Comment je suis devenue rentière en 4 ans

1. Elise Franck : son plan d’investissement

Ses deux premiers achats

Son objectif était double : rembourser ses mensualités de crédit grâce à son revenu locatif et économiser le reste pour un investissement futur.

Description du bien : F1 de 37 m2, transformé en 2 pièces de 40 m2, 4ème étage sans ascenseur, dressing, salle d’eau et cuisine séparée, lumineux et calme, donnant sur cour.

Les chiffres : prix d’achat : 145.000€, apport personnel : 22.000€, mensualité bancaire : 730€, loyer : 1300€  soit un net perçu de 570€.

Précisions complémentaires : durée de l’emprunt : 25 ans, taux fixe : 4, 15%, budget des travaux de rénovation : 15.000€, frais de recherche du locataire : 85€, durée de l’opération entre l’achat et la location : 1 mois et ½, montant approximatif des impôts fonciers : 95€ par an.

Grâce à une opération similaire sur un studio de 15 m2, son net perçu s’élève au total à :

570€ + 504€ = 1120€ par mois !

Ses deux opérations d’achat-revente

Pour éviter d’atteindre la limite de sa capacité d’emprunt et être ainsi bloquée dans son enrichissement, Elise Franck décide alors d’acheter et de revendre immédiatement sans passer par la location.

Cela lui procure un double avantage : la banque continue à lui prêter de l’argent et son capital augmente donc le montant prêté par la banque également.

Description du bien : 2 pièces de 28 m2, 3ème étage sans ascenseur, coin cuisine, chambre, salle d’eau et wc, pièce à vivre.

Les chiffres : prix d’achat : 85.000€, fonds propres : 13.000€, prix de revente : 165.000€, prix des travaux : 13.000€ soit un net perçu après impôts (27%) de : 44.240€,

Précisions complémentaires : durée de l’emprunt : 25 ans, taux variable : 3,8%, Frais de recherche d’un acquéreur : 144€, durée de l’opération d’achat – revente : 5 mois.

Grâce à une opération similaire sur un 2 pièces de 23 m2, sa plus-value nette s’élève au total à :

44.240€ + 34.899€ = 79.139€ !

Son troisième appartement : cash !

Grâce à ses deux plus-values, Elise Franck a pu acheter son 3ème appartement au comptant.

En appliquant les mêmes méthodes que celle citées précédemment, il lui a permis de générer un revenu mensuel net supplémentaire de 1000€.

Elle a ensuite décidé de diversifier ses investissements en achetant un fonds de commerce et deux places de parking (financés à crédit) qui lui ont permis de générer un revenu mensuel net de :

327€ + 150€ = 477€ !

Le bilan

Par la suite, en remboursant par anticipation une partie de ses emprunts bancaires,  Elise Franck a ainsi augmenté mécaniquement son net perçu sur les 2 premiers appartements. Soit un net perçu mensuel global après opérations de :

874€ + 550€ + 1000€ + 327€ + 150€ = 2901€ !

L’équivalent d’un salaire de cadre !

————

2. Elise Franck  Conseil : liens vers ses réalisations et son site Internet

Je vous encourage sincèrement à jeter un œil sur ses réalisations, ne serait-ce que pour avoir une idée de ce qui peut se faire concrètement grâce à sa méthode :

Ses réalisations : http://www.rentiere.fr/

Son site Internet : http://www.elise-franck.com/

Mes Finances Mode D'emploi donne son avis

3. Mes Finances donne son avis

Le mérite de ce livre est véritablement de vous livrer en plus de la méthode des exemples concrets des investissements réalisés par Élise Franck. Les explications sont claires, bien qu’un peu redondantes, et accessibles au plus grand nombre.

Encore une fois, quels que soient votre salaire et vos ressources,  vous avez la possibilité d’appliquer sa méthode !

Avertissement : Nous préférons cependant vous mettre en garde sur un point que nous jugeons important.

Même si les bonnes affaires existent dans tout type de marché, il est à l’heure actuelle (notamment à Paris) extrêmement compliqué pour un investisseur d’obtenir les mêmes niveaux de rentabilité que ceux évoqués par Elise Franck.

Les niveaux de prix d’achat des appartements et des loyers pratiqués tendent à minimiser la rentabilité des investissements locatifs.

Gardez à l’esprit les conseils d’Elise Franck pour vos investissements mais ne voyez pas sa méthode comme une recette miracle !

Points forts

- Méthode décrite simple et efficace,

- L’auteur livre son expérience, pas une recette miracle inapplicable,

- Le livre se lit vite et les questions réponses illustrent bien les objections que l’on peut avoir en lisant certains passages,

- Les photos des appartements rénovés par Elise Franck grâce au Home Staging,

- Les astuces pour dénicher des affaires quel que soit l’état du marché immobilier.

Points faibles

- La structure du livre et l’enchainement des idées parfois peu clairs,

- Elise Franck « oublie » de préciser qu’elle a réalisé ses belles plus-values au moment du boom de l’immobilier,

- On reste tout de même un peu sceptique sur les chiffres donnés concernant ses achats et ses loyers vraiment très très en deçà de la moyenne constatée sur le marché,

- Elise Franck ne prend pas en compte dans son calcul de rentabilité à long terme des frais annexes qui peuvent parfois faire capoter un investissement (frais de copropriété imprévus, entretien des biens, frais de renouvellement du mobilier dans ses appartements meublés, etc.)

Note

14/20

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Si vous avez lu ce livre ou si vous investissez dans l’immobilier, n’hésitez pas à partager votre expérience avec nous !

7 Commentaires + Ajouter un Commentaire

  • Effectivement, comme notre webmaster le précise, de telles pirouettes étaient réalisables dans les années 90 ou si tu trouves un vieux completement déconnecté des prix du marché.
    Aujourd’hui, les taux de rendement tendent à nécessiter 15 à 20 ans de loyer (apres charges) pour rembourser uniquement le capital (hors interets).
    Merci en tous cas pour l’efficacité des fiches de lecture

    • Salut Romain,

      Merci beaucoup pour ton commentaire !

      Je partage en effet une part de ton scepticisme, mais je vais me faire l’avocat du Diable. Pour lancer un peu le débat, voici un extrait d’un interview qu’elle a donné pour un Blog que je suis régulièrement : Esprit Riche

      « 4 – D’après vous est-ce encore le bon moment d’investir dans l’immobilier ? Pourriez refaire ce que vous avez fait il y a quelques années, aujourd’hui en 2008 ?

      Quoi qu’en disent mes détracteurs, la réponse est OUI, si je suivais aujourd’hui la même stratégie que celle décrite dans mon livre, j’aurais les mêmes résultats dans quatre ans. Tout simplement parce que ma méthode ne repose pas directement sur les fluctuations du marché immobilier. Mon plan d’investissement repose sur deux éléments clés : une mise en valeur maximale d’un bien acheté au-dessous du prix du marché, l’objectif étant d’acheter à la fourchette basse et de revendre ou de louer sur la fourchette haute (que le marché soit à la hausse ou à la baisse). Ainsi, je sécurise mes investissements en offrant des biens prisés par les locataires et les acheteurs (assurance d’avoir un locataire, prix élevés qui vont couvrir les emprunts, revente avec plus value. ). Donc si c’était à refaire je le referais en m’adaptant bien sûr au marché actuel. Ce n’est pas parce que les prix sont au plus haut qu’il n’y a plus d’affaires … Alors qu’il y a quelques années, investir dans l’immobilier était réservé aux seuls professionnels, aujourd’hui beaucoup de particuliers se rendent compte que l’investissement immobilier, qui est à la portée de tout salarié, permet de s’enrichir et de se constituer un patrimoine, sans forcément détenir un capital de départ.

      Face au chômage, à la difficulté de trouver un emploi, aux risques de licenciement, et pour palier aux aléas de la vie, les jeunes sont de plus en plus nombreux à considérer l’investissement immobilier comme une priorité dans leurs projets de vie. Préparer sa retraite devient de plus en plus une évidence pour chacun d’entre nous qui souhaite conserver ou améliorer son train de vie au moment où on en a le plus besoin et où l’on a le temps de profiter de la vie.

      Je conseille d’investir aujourd’hui parce que les problèmes économiques et sociaux ne vont pas s’améliorer dans les années qui viennent et qu’il vaut mieux dans ce contexte être propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Par contre, cela peut-être dangereux si l’on est pas vigilant : il ne faut pas acheter n’importe quoi sous prétexte que c’est pas cher, il faut bien choisir l’emplacement, le type de bien, la région, il faut sécuriser vos loyers, bien choisir votre locataire, agencer votre bien de façon à plaire à une majorité de locataires, fixer le bon prix de location, gérer vos biens de façon efficace etc. il faut investir aujourd’hui, mais pas n’importe comment et surtout pas n’importe où. Si vous n’êtes pas connaisseur, mieux vaut faire appel à des professionnels qui vous permettront de sécuriser vos investissements.  »

      Tu peux retrouver le reste de l’interview en cliquant sur le lien suivant : http://esprit-riche.com/interview-delise-franck-auteur-de-comment-je-suis-devenue-rentiere-en-4-ans-12/

      J’ai envie de dire : pourquoi pas ?

      Qu’en penses-tu ?

  • Salut Thibaud,
    l’idée de trouver un bien dans la fourchette base pour le valoriser en loc/revente nécessite de l’argent et/ou du temps. Or pour pouvoir financer, sauf cas particulier il faut bosser et je pense que la majorité des lecteurs de ton site bossent bcp ce qui les poussent d’autant à essayer de devenir rentier.
    Deuxième chose, dans ses calculs je n’ai pas l’impression qu’elle considère son propre logement. Que ca soit en location ou en achat, se loger consomme une partie de la capacité d’endettement.
    De mon coté j’ai recemment achete une maison et ma capacité d’endettement en a pris un sacré coup, proportion qui evoluera inversement avec mon niveau de salaire…à bon entendeur (je vais peut etre aller voir mon chef)

    • Hello Romain,

      Merci pour ton commentaire.

      Effectivement, tu as raison, la méthode d’Élise Franck demande du temps, elle ne s’en cache d’ailleurs pas dans le livre et précise que ça devenait tendu pour elle d’effectuer ces opérations peu avant de quitter son job pour prendre son envol vers la liberté financière.

      En revanche, je crois qu’il y a un malentendu sur l’apport nécessité par un tel investissement.

      Si Élise Franck précise en effet qu’elle a débuté son aventure avec un apport de 22 K€ ( il faut à cet effet se constituer une épargne avant de débuter, en appliquant par exemple la budgétisation par objectif), il n’est pas fait mention ensuite d’apport supplémentaire en capital (si ce n’est le réinvestissement de ses plus values après ses opérations d’achat-revente).

      Pour une raison simple, c’est que comme le conseille Olivier Seban dans Tout le monde mérite d’être riche, le but du « jeu », c’est justement de faire financer son investissement le plus possible via l’emprunt bancaire.

      Après, il est certain que la capacité d’endettement est fonction des revenus. Mais tu pourras constater que les investissements effectués par Élise Franck ne concernent que de petites surfaces dont le montant à l’achat n’est pas aussi important que celui que l’on est prêt à débourser pour une résidence principale.

      Ce qui me permet de rebondir sur ton achat de maison !

      Toutes mes félicitations, c’est sans doute plus agréable que d’être locataire.

      Cela dit, il est vrai que dans une perspective PUREMENT financière, cela rend plus difficile l’application de la méthode d’Élise Franck.

      Je me doute que cet achat a dû bien entamer ta capacité d’endettement.

      Et c’est pour cette raison qu’Élise Franck est restée locataire pendant ses investissements. Cela lui a permis de cette manière de minimiser ses charges et de ne pas réduire sa capacité d’endettement.

      C’était en quelque sorte pour elle une privation passagère pour lui permettre d’atteindre son objectif.

      Un autre paramètre à prendre en compte que nous n’avons pas évoqué, c’est le loyer du locataire que nous percevons grâce à l’investissement locatif.

      Il ne faut pas oublier que ce loyer est également comptabilisé par la banque dans les revenus (un coefficient de 0,8 lui est appliqué par la banque) à prendre en compte pour déterminer notre nouvelle capacité d’endettement. C’est en effet le locataire qui, en quelque sorte, rembourse notre mensualité de crédit.

      Or, dans le cadre de l’achat d’une résidence principale que nous habitons, c’est NOUS qui remboursons la banque. Dans ce cas, point de revenu supplémentaire, ce qui explique que notre capacité d’endettement en prenne un sérieux coup !

      En espérant avoir bien cerné l’enjeu de ton objection,

      Hésite pas à rebondir !

  • […] savez comment devenir rentier grâce à l’immobilier et à la technique du Home-Staging, y a plus qu’à […]

  • […] NB : pour en savoir, vous pouvez relire les résumés de Tout le monde mérite d’être riche (partie 2) et Comment je suis devenue rentière en 4 ans (partie 2). […]

  • Salut Thibaud,
    Merci pour toutes ces bonnes chroniques que tu fait ! C’est claire, précis et ça va à l’essentiel. J’ai vraiment envie d’acheter les bouquins dont tu parle après avoir lu leur chroniques.

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