nov
10
2010

Chronique du livre : Tout le monde merite detre riche (suite et fin)

Votre avis compte pour moi :

Voici comme promis la fin du résumé du livre d’Olivier Seban, Tout le monde mérite d’être riche. Dans la première partie, nous avons appris à mieux gérer nos finances personnelles, à accumuler de l’argent mois après mois, à éliminer nos dettes et éviter le surendettement.

Si vous ne devez retenir qu’une seule chose de ce résumé, c’est que si vous souhaitez devenir riche un jour, vous devez d’abord vous payer en premier !

Dans cette partie, vous apprendrez notamment à investir dans l’immobilier sans avancer un centime de votre poche, à investir en Bourse avec l’assurance de ne pas perdre et quelques conseils précieux pour améliorer votre efficacité personnelle.

N’hésitez pas à réagir à la fin de cette chronique en postant vos questions et/ou commentaires !

——————————–

IV.  PLACEMENTS, LA COURSE CONTRE L’INFLATION

Processus d'enrichissement - investissement

Maintenant que vous savez générer l’impulsion de départ et que vous connaissez les principes fondamentaux qui favoriseront votre enrichissement, nous allons mettre votre argent au travail et faire fructifier votre capital.

Pour atteindre nos objectifs, nous utiliserons différents véhicules comme l’immobilier, l’entreprise et les placements.

Richesse et inflation : attention à ne pas placer votre argent sur des produits qui vous permettent à peine de lutter contre votre appauvrissement ! (GEPR)

Pour vous enrichir et retirer un bénéfice de vos investissements, vous devez absolument investir sur des véhicules dont la valorisation est potentiellement supérieure à la Valeur Temps.

Une notion fondamentale est le Bénéfice sur Valeur Temps (BVT).

Par exemple, si vous avez acheté un actif 10.000 Euros il y a 5 ans pour le revendre aujourd’hui 12.000 Euros, vous avez gagné 2.000 Euros en valeur absolue.

Mais si vous aviez placé votre argent sur un livret sans risque à 2% pour couvrir le taux d’inflation, vous auriez 11041 Euros sur votre compte.

Vous avez donc gagné en réalité 959 Euros…

La seule façon de vous enrichir est de faire travailler votre argent avec des rendements supérieurs au taux d’inflation. C’est un minimum !

Quels placements choisir ?

Suivant votre profil d’investisseur et votre aversion au risque, les placements peuvent être variés :

  • Assurances vie,
  • Obligations,
  • Actions,
  • FCP,
  • Etc.

Renseignez-vous avant de souscrire à un produit !

LE PLUS GRAND FREIN A L’ENRICHISSEMENT EST LA PROCRASTINATION !

Plus vous attendrez pour investir et moins vous vous enrichirez. Ne tergiversez pas trop, foncez ! Plus tôt vous commencerez, plus vite vous vous enrichirez.

Olivier Seban prend l’exemple de deux frères entrés à des moments différents dans la vie active.

Vincent n’a pas d’affinité avec les études, il rentre dans la vie active à 18 ans. Il réussit à épargner 3000 Euros par an en se payant en premier 250 Euros. A 28 ans, il a donc placé 30.000 Euros sur 10 ans et se voit contraint d’arrêter de travailler à cause d’un accident.

Christophe, son frère, a entrepris des études plus longues et ne commence à travailler et donc à épargner qu’à 28 ans. Supposons qu’il entreprenne le même effort d’épargne.

Si l’on suppose que les épargnes ont été placées à un taux de 8% par an, Vincent se retrouvera à la tête d’un capital de 594.969 Euros.

Son frère, qui a travaillé de 28 à 60 ans, se retrouve avec seulement 472.880 Euros.

Bien qu’il ait travaillé et investit 3 fois plus de temps que son frère, Christophe se retrouve donc avec un capital moins important que Vincent !

Conclusion : ce ne sont ni la somme investie, ni le niveau d’études qui comptent mais le paramètre temps et la valeur donnée à l’argent !

Immobilier - comment investir

V. L’IMMOBILIER

Un multiplicateur de richesse inattendu : le crédit

Le crédit, dans le cadre de l’acquisition de ce qui sera un actif  est un moyen formidable qui peut favoriser votre enrichissement personnel. Le mécanisme magique qui permet l’accélérateur de richesse se nomme : l’effet de levier.

Il y a 4 éléments à considérer dans la mise en place d’un effet de levier :

  1. L’objectif que vous devez atteindre, (par exemple, une maison de 100.000 Euros),
  2. Le point d’appui, c’est sur votre solidité financière que repose l’édifice. Cette solidité est déterminée par votre capacité à rembourser l’emprunt que vous contractez,
  3. Le levier en lui-même. Plus il sera long, moins vous aurez d’effort à fournir. Plus il sera court, plus l’effort sera important,
  4. La force appliquée pour soulever l’objectif est constituée par la somme que vous rembourserez chaque mois. (loyer perçu, exonération fiscale par exemple).

Attention, lorsque vous acquérez de l’immobilier, vous créez de la richesse qui sera transformée en argent pur, le jour où vous déciderez de céder le bien.

Le rendement d’un investissement ne se mesure pas qu’aux revenus qu’il génère au cours de sa réalisation mais bien plus dans ce cas à ce qu’il vous rapportera in fine.

Exemple : Votre apport personnel est de 10.000 €uros. Imaginons que votre bien se valorise de 2.5% par an, soit 2.500 €uros.

Si la mensualité du crédit = le loyer du locataire, alors cela vous octroie un rendement annuel de 25% ! (2.500/10.000) et ainsi de suite !

CONCLUSION : MOINS VOUS AVANCEREZ D’ARGENT, PLUS VOTRE RENDEMENT SERA IMPORTANT !

Autre avantage : le loyer sera réactualisé en fonction du coût de la construction, donc petit à petit votre emprunt se remboursera plus rapidement.

Comme on ne peut supprimer complètement le risque, il s’agit de mettre toutes les chances de son côté pour l’amoindrir.

Par exemple, dans le cas l’immobilier, il faut s’assurer entre autres du potentiel locatif de la maison que l’on achète.

Mise en garde : ne croyez pas que la tendance d’un marché impacte nécessairement l’ensemble des transactions. Même dans un marché en baisse, il reste des opportunités à saisir. La plupart des bonnes affaires se font à l’achat, alors n’hésitez pas à négocier le prix !

Pourquoi ne pas payer au comptant ?

Au travers du crédit, l’effet de levier permet de générer de la richesse avec de l’argent que vous n’avez pas.

Le rendement de votre argent, dans ce cas, se trouve directement corrélé au ratio des loyers perçus par rapport à la somme investie.

De même l’effet de levier peut également avoir des avantages décisifs en termes de protection : en cas d’incendie, l’assurance du crédit est bien souvent plus efficace (la banque est derrière) que votre propre assurance…

Avancez  le moins d’argent possible afin de limiter au maximum le risque et de maximiser votre rendement !

Les banques et les crédits

Le ratio utilisé par les banques (33%) n’est dicté par aucune loi. Il est donc possible de le négocier si vous entretenez de bonnes relations avec votre banquier. (C’est important !) Tout est question de confiance.

Montrez à votre banque que vous êtes quelqu’un de fiable, payez vous en premier, épargnez régulièrement.

Quelques précautions

Petit rappel : crédit = dette.

Il convient donc d’être prudent et rigoureux dans votre plan de financement.

Dans le cas contraire, vous pourriez avoir quelques déceptions fâcheuses. De même, n’oubliez pas de vous assurer de certains paramètres décisifs dans votre quête de la bonne affaire :

  • Essayer d’établir la valorisation future du bien convoité. Votre plus value éventuelle en dépend et n’oubliez pas non plus que les bonnes affaires se font avant tout à l’achat !
  • Soyez extrêmement vigilant avec les garanties apportées par vos locataires ;
  • Sachez prévoir un cash flow (trésorerie) suffisant en cas de période d’inoccupation du bien immobilier.

Si votre bien nécessite des travaux et que vous devez organiser des visites de locataires, alors demandez à avoir les clés de l’appartement au moment de la signature de la promesse d’achat pour ne pas payer de loyers avant l’arrivée des locataires.

Taux fixe ou taux variable ?

Prenez un taux variable si vous prévoyez de rembourser le crédit de manière anticipée pour ne pas avoir à payer de pénalités. Négociez toujours avant, jamais après ! Cela rend les choses plus simples.

Si vous envisagez de rembourser le prêt uniquement avec le loyer, alors privilégiez le taux fixe. Cela rend l’élaboration de votre plan de financement plus sure et plus commode.

[Mes Finances Mode D’emploi] : nous publierons prochainement un article sur les différents types de crédits existants à l’heure actuelle (notamment le crédit in fine)

Que faut-il acheter ?

Les appartements de 2 à 3 pièces sont ceux qui se revendent le mieux. (Les petites surfaces sont celles qui se vendent le plus cher au mètre carré)

Si vous achetez dans l’ancien, essayez de ne pas vous trouver trop loin du lieu. Si achat dans le neuf, peu d’entretien sur les premières années donc vous n’aurez a priori pas de problème particulier.

La demande est bien plus importante pour les maisons individuelles que pour les appartements donc prix supérieur au mètre carré à la location !

Le rendement annuel brut du loyer (calculé par le ratio du loyer annuel divisé par le prix d’acquisition accompagné des traditionnels frais de notaire) ne doit JAMAIS descendre en dessous de 7%.

Autres sources de revenus : les parkings (mais pas de concessions et uniquement dans les grandes villes), les bureaux transformables en logement, les terrains (constructibles, à vendre en lots), les terrains pour le moment inconstructibles (en bordure de ville).

N’investissez pas dans les résidences secondaires ! Préférez les investissements de type nécessité. La résidence secondaire est avant tout un passif qui génère des dépenses rarement compensées. C’est en quelque sorte un achat plaisir, pas un investissement.

Quand ne faut-il pas acheter d’immobilier ?

Olivier Seban habite une maison de 250 mètres carrés qu’il loue 2900 €uros par mois.

La valeur actuelle de cette maison sur le marché immobilier est de 1,2 M€.

S’il décide d’emprunter pour acheter cette maison, il devra payer 7.920 €uros pendant 20 ans sur la base d’un crédit de 5%. En plaçant la différence entre son loyer et le montant de son emprunt sur le long terme au même taux sans prendre de risque, il gagne 60.000 €uros par an.

Or, son loyer annuel n’est que de 34.800 €uros. Ce qui représente virtuellement un gain de 25.200 €uros d’économie par an, qu’il utiliser pour acheter d’autres actifs qui feront grossir ses revenus et payeront mon loyer. Pas d’intérêt pour lui d’acheter cette maison !

Dans tous les cas, il est important de posséder de l’immobilier car la France possède l’un des plus forts taux démographiques en Europe ce qui signifie qu’il y aura toujours plus de monde à loger dans les années à venir.

Vous trouverez donc plus facilement un locataire ou un acheteur pour votre résidence principale.

Que faire si vos revenus ne sont pas suffisants ?

Prenons le cas d’un jeune couple sans enfant souhaitant acquérir sa résidence principale. Valeur du bien = 200.000 €uros.

En s’endettant sur 20 ans à 5%, ils devront payer 1.320 €uros par mois, soit 44% des revenus du ménage à aucune banque ne leur consentira de prêt. Sinon endettement sur 35 ans !

SOLUTION : trouver un bien immobilier à but locatif dans le cadre de leurs possibilités financières, qu’ils loueront à quelqu’un d’autre en respectant les règles d’équilibre loyer/mensualité.

LES AVANTAGES :

  1. Le bien locatif servira de monnaie d’échange pour une acquisition future, et de protection face aux variations du marché,
  2. Début d’enrichissement  en faisant une acquisition financée par le loyer du locataire, ce qui indirectement leur permettra de financer leur future résidence principale.

ENCORE UNE FOIS : GEPR < PEGR !!!

Où et comment trouver les bonnes affaires ?

  1. Les voisins,
  2. Les commerçants (dans la zone prospectée),
  3. Les agences immobilières, (achat à un meilleur prix et dans de meilleures conditions, elles ont également intérêt à vendre le bien !)
  4. Faites vous des relations parmi les commerciaux de l’agence (vous aurez les offres en premier !)
  5. Devinez les motivations du vendeur et cherchez les bonnes affaires ! (successions par exemple)

Bourse - comment investir et gagner

VI. LA BOURSE

Le but d’un investisseur est de détenir des actions dans l’espoir qu’elles s’apprécieront pour qu’il puisse les vendre et ainsi réaliser une plus-value.

La durée de leur détention peut aller de quelques semaines à quelques années de manière générale.

Chaque année, si l’entreprise réalise des bénéfices, vous pourrez également toucher des dividendes qui sont en quelque sorte le revenu de l’actionnaire.

La perspective dans laquelle se place l’auteur ici est davantage celle de la création de patrimoine et de l’accumulation de richesse que celle de la spéculation ou du trading qui consiste à intervenir sur les marchés dans le but de réaliser des gains rapides.

Entre autres généralités, l’auteur rappelle que l’indice phare de la bourse de Paris est le CAC 40 composé des 40 entreprises  françaises de plus grosse capitalisation boursière.

Quand acheter ?

En se basant sur l’évolution du CAC 40 depuis 1988, la conclusion de l’auteur est la suivante : vous devez toujours être investi pour profiter des hausses. Cela implique notamment d’accepter de subir les années de perte pour pouvoir profiter des années de hausse :

VOUS NE GAGNEREZ JAMAIS SI VOUS N’ETES PAS PRET A PERDRE

Deuxième conclusion :

PLUS TOT VOUS ACHETEREZ, PLUS VITE VOUS VOUS ENRICHIREZ

Il vous faut donc acheter dès maintenant !

Quand vendre ?

Tout dépend de vos objectifs. Si vous considérez vos actions comme une source de revenus complémentaire via les dividendes qui vous sont versés, vous pouvez les conserver 50 ans…

Quoi et comment acheter ?

Technique du CMR (Coût Moyen Rapporté)

Cette technique, accessible à tous et efficace, consiste à Investir chaque mois la même somme sur une action.

Ce principe est basé sur le fait que lorsque les prix baissent, vous avez la possibilité d’acheter plus d’actions à un meilleur prix. Cela favorisera l’effet de progression lorsque l’action repartira à la hausse.

La condition pour que cette technique fonctionne est de déterminer quelles actions ont un potentiel de hausse à long terme, ce qui est loin d’être évident.

Sans connaissance financière particulière, le meilleur conseil est d’investir sur l’indice CAC 40 via cette technique.

En effet, au contraire d’une entreprise, un indice ne dépose pas le bilan du fait de son immatérialité. (Si une entreprise du CAC 40 fait faillite, ce qui ne se produit pour ainsi dire presque jamais, elle sort de l’indice et est remplacée par une autre)

Par exemple, avec cette technique, si vous aviez investi 100€ par mois de 1988 à 2005, vous posséderiez aujourd’hui 51.041€ soit 62000€ dividendes inclus. (2% en moyenne par an) En prenant en compte l’augmentation de vos revenus (2% en moyenne par an) et donc de votre investissement, le résultat final serait proche de 74000€ !

Il est également conseillé d’investir dans des véhicules d’investissement type trackers spécialisés dans les pays émergents ou encore dans les énergies ou  le secteur pharmaceutique.

Ce sont soit des secteurs avec un fort potentiel soit des secteurs dont on sait qu’ils seront toujours là dans plusieurs dizaines d’années.

Les intermédiaires

Pour acheter des actions, il vous faudra utiliser les services d’un intermédiaire comme les banques ou les courtiers sur Internet.

En utilisant le CMR, prenez en compte les frais de courtage qui peuvent réduire votre performance.

Peut-être est plus judicieux d’investir tous les trimestres dans ce cas, plutôt que tous les mois.

Bourse et émotions

Méfiez-vous de vos émotions.

Si vous ne les contrôlez pas lorsque vous investissez en bourse, vous avez de fortes chances de prendre de très mauvaises décisions. La peur qui vous pousse à vendre lorsque tout semble aller mal et la cupidité qui vous pousse à acheter en dépit du bon sens sont vos deux principaux ennemis.

SI VOUS LAISSEZ VOS EMOTIONS PRENDRE LE PAS VOUS PERDREZ DE L’ARGENT !

Manque de discipline, de formation et attitude du « joueur » sont des paramètres néfastes mais que vous pouvez maîtrisez.

Si vous ne deviez retenir qu’un seul principe en Bourse, ce serait le suivant :

SOYEZ CONTRARIEN !

C’est-à-dire : Vendez quand tout le monde achète, et achetez lorsque tout le monde vend.

Bourse et EDA

Un des principaux problèmes des investisseurs est très simple : ils sont incapables de tenir leur plan d’action jusqu’au bout.

Ils sont régulièrement tentés de remanier leur portefeuille et génèrent ainsi des pertes parfois évitables.

Si vous êtes particulièrement réfractaire au risque et que vous pensez ne pas tenir sur le long terme par le CMR, vous avez toujours la possibilité d’utiliser l’Expérience Des Autres en plaçant via un FCP.

VII. L’ENTREPRISE

[Mes Finances Mode D’emploi] : L’auteur ne conseille pas forcément de créer son entreprise. Il estime qu’il est plus aisé de s’enrichir via la Bourse ou l’immobilier. Je passerai assez vite sur ce chapitre, car il ne me semble pas être le plus pertinent du livre. Il s’agit plus de conseils généraux.

Les préalables indispensables pour se mettre à son compte sont :

  • Avoir une expérience dans le domaine que vous souhaitez exploiter,
  • Avoir un produit qui répond à la demande du marché,
  • Avoir une protection contre la concurrence,
  • Disposer d’un capital suffisant,
  • Etre capable de se remettre en question,
  • Savoir arrêter,
  • Avoir les qualités d’un manager,
  • Payez-vous en premier !

L’auteur évoque également le cas de la franchise et du portage salarial qui offrent tous deux l’opportunité d’être à son compte en réduisant le risque de la création via l’utilisation de concepts éprouvés.

VIII. CHANCE ET OPPORTUNITE

L’auteur fait la différence dans ce chapitre entre la chance et la capacité de ceux qui se sont enrichis à saisir les opportunités.

Lorsque vous enclencherez le processus d’enrichissement, vous vous rendrez vite compte que la plupart des opportunités qui se présentent désormais à vous ne sont pas rentables.

Il vous faudra faire la part des choses.

Vous pourrez par exemple utiliser ces deux questions pour effectuer un premier tri :

  • Est-ce que cette opportunité est vraiment pour moi ?
  • Est-elle saine et raisonnable ?

N’oubliez pas non plus que la formation est votre meilleure alliée.

Plus vous serez formé et exercé à ce dans quoi vous vous apprêtez à investir, plus vous réduirez les chances de prendre une mauvaise décision.

La première impression est un garde-fou important contre les mauvaises décisions :

AU MOINDRE DOUTE, ABSTENEZ-VOUS !

Si vous prévoyez de réaliser un investissement à plusieurs, ne négligez jamais les deux aspects suivants :

  • Est-ce que les personnes impliquées sont suffisamment fiables ?
  • Avez-vous un contrôle sur la situation ?

Gardez bien ceci en tête : dans le cadre d’une association, vous investissez votre argent à la fois sur un actif potentiel, mais aussi et surtout sur des hommes.

IX. DORMEZ SUR VOS DEUX OREILLES


Processus d'enrichissement - protection

Différents systèmes de protection peuvent être envisagés suivant les investissements que vous avez réalisés.

Les placements

L’Etat français garantit vos dépôts en banque à hauteur de 60.000€ (70.000€ en réalité selon Wikipédia). Si la banque fait faillite, votre argent est protégé.

L’immobilier

Ne soyez pas négligeant dans le choix de vos locataires. Il est assez compliqué en France d’expulser un locataire indélicat et dans le cas d’un investissement locatif, plusieurs mois de loyer non payés représentent une perte conséquente dans votre montage financier.

La bourse

L’auteur préconise la diversification comme moyen de diminuer le risque qui pèse sur vos actions. Il recommande d’avoir une dizaine d’actions en portefeuille.

L’entreprise

Vous pouvez vous assurer de la solvabilité de vos clients et de vous-même. Optez pour une structure juridique type SARL, cela permet de limiter le risque au capital engagé dans la société et érige une barrière entre votre patrimoine personnel et les dettes de la société

N’oubliez non plus de diversifier vos clients. C’est le même raisonnement que pour un portefeuille boursier, si l’un d’eux fait faillite, vous n’aurez pas nécessairement à suivre le même chemin !

L’auteur évoque également la possibilité de faire appel à des sociétés d’affacturage qui contre une commission vous garantiront le paiement de vos clients.

Vous et votre travail

Votre travail constitue votre première source de revenu. Ne le négligez pas ! Quelques principes importants :

- Devenez une nécessité,

- Fournissez un travail irréprochable,

- Donnez le meilleur de vous-même,

- Donnez plus à vos clients,

- Rendez service à vos clients et respectez vos fournisseurs,

- Spécialisez vous !

Les cautions

Que ce soit pour vous-même et surtout les autres,  ne donnez JAMAIS aucune caution si vous n’êtes pas capable d’assumer sereinement la dette que vous garantissez.

NE METTEZ JAMAIS VOS BIENS NI VOS NECESSITES EN GARANTIE D’UN PASSIF !

X. DEMANDEZ ! ON VOUS DONNERA

Quelques principes généraux :

  • Si vous ne demandez rien, vous n’aurez rien ;
  • Dans la vie, vous n’obtenez jamais ce que vous méritez, uniquement ce que vous négociez !
  • Lorsque vous négociez, assurez-vous que votre interlocuteur a bien le pouvoir de décision ;
  • Gardez une attitude positive quelles que soient les circonstances ;
  • Si vous n’essayez pas, vous ne saurez jamais ce que vous pouvez obtenir.

Quelques principes pour négocier :

  • Respectez votre interlocuteur ;
  • Evitez de formuler la première proposition ;
  • Retournez le problème (plutôt que de parler du prix, demandez quelles sont les conditions à remplir pour obtenir une réduction) ;
  • Négociez un avantage.

XI. A VOUS DE JOUER !

La seule chose qui vous permettra réellement de vous enrichir, ce n’est pas de prendre la décision de le faire,  mais de le faire vraiment !

Petit récapitulatif du livre et plan d’action :

- Phase 1 : payez-vous en premier et enclenchez le pilote automatique,

- Phase 2 : le grand nettoyage :

  • Liquidez vos crédits,
  • Videz vos placards et vos greniers,
  • Identifiez vos actifs,
  • Appréciez la valeur des choses,

- Phase 3 : investissez :

  • En Bourse via le CMR,
  • Achetez un terrain,
  • Achetez de l’immobilier (loyer = mensualité),

- Phase 4 : surmontez vos émotions négatives et les mauvaises influences :

  • La peur, qui aveugle et ferme l’horizon,
  • Le « manque de temps » (en réalité, la procrastination),
  • Les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

- Phase 5 : formez-vous !

  • Apprenez, car vous ne savez pas… ce que vous ne savez pas !
  • Demandez des conseils à ceux qui se sont enrichis,
  • Assistez à des séminaires,
  • Abonnez-vous par e-mail à Mes Finances Mode D’emploi ( un petit clin d’oeil à ceux qui ont lu jusqu’ici…:-))

ET SURTOUT : PAYEZ VOUS EN PREMIER !

Mes Finances Mode D'emploi donne son avis

Conclusion [Mes Finances Mode D’emploi]

Tout le monde mérite d’être riche est un des premiers livres à lire lorsque vous partez à la conquête de votre liberté financière. C’est un excellent outil de motivation et il a le mérite de vous prouver que n’importe qui peut devenir riche pourvu que l’on y mette de la bonne volonté et que l’on suive une méthodologie rigoureuse et efficace. Pour ceux qui sont déjà avancés dans leur éducation financière, la valeur ajoutée de ce livre est moindre mais les parties sur l’immobilier et la gestion des émotions recèlent toutefois quelques conseils bien précieux !

Points forts

  1. Vulgarisation efficace de l’auteur,
  2. Bat en brèche bon nombre d’idées reçues,
  3. Transmet l’essentiel du processus d’enrichissement,
  4. Livre en français (et oui, car il existe à l’heure actuelle peu de livres français sur les finances personnelles !).

Points faibles

  1. Parfois un peu « basique » et imprécis,
  2. Le chapitre sur l’entreprise apporte peu au livre,
  3. L’impression parfois dérangeante que le livre est avant tout un outil de prospection pour les séminaires animés par Olivier Seban.

Note [Mes Finances Mode D'emploi]

Si vous êtes au début de votre éducation financière : 18/20

Si vous êtes déjà bien avancé : 14/20

Petit cadeau

Sachez que la première édition du livre (que j’ai résumée ici) est en téléchargement libre sur le site d’Olivier Seban ! (en haut à droite de la page d’accueil). Merci qui ? :-)

Pour acheter l’édition spéciale sur la crise



Votre avis

Si vous avez lu ce livre ou si vous avez toutes sortes de questions, n’hésitez pas à poster un commentaire !

6 Commentaires + Ajouter un Commentaire

  • Bonjour,

    En lisant les différents articles je me posais la question : comment démarrer de façon intelligente l’investissement dans un bien immobilier ? Plus précisément, vaut-il mieux acheter un petit studio (limite chambre étudiante) avec un minimum de crédit ou voir plus grand ?

    De plus l’immobilier sera-t-il toujours un investissement fiable?

  • Bonsoir JB,

    Merci pour ton commentaire ! Tes questions sont particulièrement intéressantes.

    1. Vaut-il mieux acheter un petit studio ou plus grand lorsqu’on débute dans l’immobilier ?

    Je pense que dans tout investissement, il faut savoir se montrer ambitieux mais surtout raisonnable.

    Dans un premier temps, il est donc préférable de concentrer tes recherches sur des surfaces de taille plus réduite pour te faire la main. Par la suite, rien ne t’empêche de voir plus grand d’autant que le processus de recherche, d’acquisition et de gestion du bien est exactement le même, que tu achètes une petite ou une grande surface.

    L’avantage en commençant petit, c’est que si ton investissement tourne mal – ce que je ne te souhaite pas – la perte d’argent est elle aussi plus réduite.

    2 autres informations intéressantes :

    - Tu as pu lire dans le résumé de Tout le monde mérite d’être riche que ce sont les 2-3 pièces qui sont les surfaces les plus recherchées. En gros, 40 à 60 mètres carrés.

    - Les très petites surfaces meublées se louent également très bien et sont généralement très profitables (attention, cela dépend des villes et si tu loues à des étudiants, tu t’exposes également à un turnover de locataires plus haut que la moyenne).

    Pour plus de précisions sur une méthode qui cartonne, RDV mercredi 17/11 pour le résumé de Comment je suis devenue rentière en 4 ans, d’ Élise Franck !

    2. Vaut-il mieux louer avec un minimum de crédit?

    La réponse est : non, mille fois non !!!

    En fait, la réponse se trouve également dans le résumé de Tout le monde mérite d’être riche dans la partie concernant l’effet de levier. Le raisonnement est assez simple à comprendre mais il va à l’encontre de ce que l’on pense a priori.

    En effet, il est tentant de se dire dans ce cas que comme le crédit nous coûte de l’argent, il vaut mieux l’utiliser le moins possible et le moins longtemps possible.

    Au contraire, la technique consiste à emprunter le plus possible (donc à avancer le moins possible d’argent de sa poche) et sur une durée maximale pour maximiser la rentabilité de l’investissement.

    Puisque c’est le locataire qui rembourse ton emprunt, autant minimiser la mensualité de ton crédit et te mettre au passage l’excédent de loyer (s’il existe !) dans la poche…

    Je te laisse lire plus haut l’exemple cité par Olivier Seban, il est assez parlant.

    3. L’immobilier sera t-il toujours un investissement fiable?

    Je suppose que par « fiable » tu entends « sécurisé ». Dans ce cas, la réponse est NON !!!

    Dans tout investissement, il y a une part de risque.

    Cela fait partie intégrante d’un marché au sens générique. Tu as sans doute suivi à l’école des cours d’économie (et si tu es comme moi, tu as dû les trouver particulièrement rébarbatif :-) ). Cela dit, tu sais qu’un marché, c’est en gros la rencontre d’une offre et d’une demande.

    Et bien si la demande est supérieure à l’offre, les prix augmentent et si l’offre est supérieure à la demande, c’est l’inverse.

    Conclusion : contrairement aux idées reçues, la pierre, elle aussi comporte sa part de fluctuations.

    A cela s’ajoutent des facteurs annexes comme la solvabilité des ménages qui achètent (certains auront les oreilles qui sifflent outre-atlantique), et surtout ton propre achat !

    Pour synthétiser :

    - Non, les prix de l’immobilier ne font pas que monter,
    - Non, l’investissement immobilier n’est pas sans risque.

    Maintenant, je te dirai que la qualité du bien que tu achètes et l’affaire que tu fais à l’achat comptent plus que de se préoccuper du marché dans sa globalité sur le long terme.

    Il est certain que dans le cadre d’un investissement locatif de long terme, tu as peu de chance de perdre de l’argent si tu as fait une bonne affaire A L’ACHAT.

    D’autant que si tu te retrouves à la tête d’un parc immobilier dans quelques années, tu te rendras compte que ce qui importe vraiment dans cette optique, c’est avant tout de percevoir les loyers de tes locataires puisqu’au final ce sont eux qui génèrent les revenus de ton investissement.

    J’espère avoir bien répondu à tes questions. Si besoin, n’hésite pas !

    PS 1 : tu comptes investir dans quelle ville ?
    PS 2 : si d’autres lecteurs ont envie de partager leurs expériences d’investisseurs dans l’immobilier, qu’ils n’hésitent pas !

  • Hello,

    Originaire de Lille j’ai trouvé mon job à Clermont-Ferrand récemment. Je suis en cdd donc en phase d’épargne. Dans une PME en forte croissance, je travaille dur et je pense obtenir un cdi.

    Après avoir lu l’article sur le livre d’Elise Franck je pense qu’appliquer sa méthode pourrait fonctionner : prix d’achat abordables, présence de facs et ecoles, effort de la municipalité pour rénover son centre ville, développement économique… donc pourquoi pas.

    A voir aussi si je peux devenir actionnaire de le société où je travaille, mais je ne sais pas si c’est faisable, ni a combien est le ticket d’entrée.

    A+

  • Hello JB,

    Merci pour ton commentaire.

    Surtout, n’hésite pas à venir partager avec nous ton expérience si tu te lances dans l’immobilier !

    Bon courage dans tous les cas et à très vite !

    Thibaud

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  • [...] Tout le monde mérite d’être riche (2ème partie) [...]

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